区分所有補正率について タワマン節税～第４回～
前回までのご説明で区分所有補正率が新たな評価通達の重要なワードであるとお話しました。
区分所有補正率を求めるためにはまず「評価乖離率」、次に「評価水準」を求め、その後「区分所有補正率」を導き出すことになります。
評価乖離率】
評価乖離率は次の４要素を定められた算式に当てはめ求める数値です。
① 区分所有建物の築年数 × ▲0.033
建築時から課税時期までの期間（1年未満の端数は1年に切り上げ）
② 区分所有建物の総階数指数 × 0.239（小数点以下第4位切捨て）
※総階数指数とは、地下階を含まない総階数を33で除した数値（小数点以下第4位切捨て、１を超える場合には１とする）
③ 専有部分の所在階 × 0.018
※メゾネットタイプの場合は低い方の階数
④ 敷地持分狭小度 × ▲1.195
※敷地持分狭小度とは、
敷地利用権（土地部分）全体の面積 ÷ 専有部分の面積（床面積）
評価乖離率 ＝ ① ＋ ② ＋ ③ ＋ ④ ＋ 3.220
【評価水準】
上記で求めた評価乖離率の逆数となります。
評価水準 ＝ １ ÷ 評価乖離率
【区分所有補正率】
Ａ 評価水準が０.６よりも小さい場合、区分所有補正率は
評価乖離率 × ０.６ となります。
Ｂ 評価水準が０.６以上１以下の場合、区分所有補正は行わず、従来のマンション評価のままで良いこととなります。
Ｃ 評価水準が１よりも大きい場合、区分所有補正率は評価乖離率をそのまま用いることとなります。
したがって、これまで問題となっていたタワーマンションについては、多くの場合、上記Ｃの評価方法を採用することになりそうです。
実際にこの方法でタワーマンションの評価を行った場合には、1.5前後の区分所有補正率が算出されることが多く、言い換えれば従来のマンション評価の５割増しの評価額、しかも敷地権・建物ともに1.5倍の評価となるということです。
間もなく令和６年分の路線価が発表され、令和６年分相続税申告を行うようになれば、このタワーマンション評価を適用することも多くなるため、相続税申告に当たってはより一層の注意が必要といえます。