相続税の財産評価の中で、広大な土地を所有している場合、要件を満たすと評価減をとることができます。これを現行では広大地評価と呼び、三大都市圏にあるのか否か、またその地積がどれだけの規模なのかに応じて軽減額が変わります。
広大地評価を利用するにあたって、現行では適用要件が曖昧で、利用したことに伴う評価減を不服とする国税局と、裁判所で争うケースも少なくありませんでした。
例えば、下記フローチャート4つ目の『その地域における標準的な宅地の地積に比較して著しく地積が広大か』は、標準的な宅地の地積としてそれぞれの地域に設けられている訳ではなく、判断に苦慮する面もありました。
ういった問題をクリアする為、平成30年以降は適用要件が明確化され、現行の「広大地の評価」が廃止され、今後は「地積規模の大きな宅地の評価」という名称で新設されることになりました。
評価方法についてですが、現行の広大地評価の方法は地積に路線価の価額と広大地補正率をかけるだけのシンプルなものでした。
現行の広大地の評価＝地積×路線価×広大地補正率
しかし、この広大地補正率には、土地の形状が考慮されていないという問題点がありました。
例えば、綺麗な形の土地であっても、いびつな形の土地であっても地積が同じであれば同じ評価額になるという事です。
そのような問題点を踏まえて、改正後は次のような計算式になりました。
地積規模の大きな宅地の評価＝路線価額×各種補正率×規模格差補正率×地積
各種補正率とは、いびつな形の土地の評価を減額する為の補正で、規模格差補正率は、土地の大きさを考慮して減額する為の補正です。
つまり、その土地の形状と地積の大きさを考慮した評価方法へと変わりました。
では、現行と改正後では、どの程度の評価額の差があるのかを、以下で具体的な例を交えて説明します。
【具体例の概要】
・三大都市圏内に所在する地積750㎡の宅地
・正面路線価：300,000円（普通住宅地区）
・間口：25ｍ ・奥行：30ｍ
※きれいな長方形であり、不整形地ではない。
※他の地積規模の大きな宅地の評価の適用
要件は満たしている。
この土地を評価すると、以下のような評価額になります。
・現行による評価額 約1億2，600万円
・改正後の評価額 約1億6，600万円
詳細な計算は割愛しますが、現行と改正後の評価では、およそ4，000万円の乖離が生じることになります。適用要件が明確化され、利用するか否かの判断しやすくなった反面、このように評価額が上がるケースが増える可能性があります。
これらの乖離については、正方形に近い綺麗な形の土地であればあるほど、現行と改正後の評価額に乖離が出やすくなると考えられます。